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税金対策でマンションを購入する理由

タワーマンションなどの高級物件を購入することで、節税対策になり「タワマン節税」などの通り名もつくほど一時期ブームになりました。
マンションを購入することがどうして税金対策になるのでしょうか。

まず将来の売却を想定している事例で検討してみます。

個人が購入して売却する場合では、利益があがった場合には所得税や住民税を支払うことになり、課税所得金額に応じて最高50%の税率が適用されることになります。
これに対して法人名義で購入して、将来売却した場合には法人税や法人事業税などの課税対象になりますが、この場合は課税所得に応じて最高税率は最高で36%となります。
個人と法人で比較すると14%もの開きがあるので、税金対策の一つの目安になるのは確かです。

会社や一般社団法人などを設立するのが一般的ですが、資産管理目的で会社を設立すること自体は特に問題はありません。

それでは先ほど少し触れた、「タワマン節税」については、実際のところはどうなのでしょうか。
タワマン悦税に注目が集まったのは、2015年の相続税の基礎控除見直しに端を発します。
2012年頃よりいわゆるアベノミクスにより都心のタワーマンションなどの価格が上昇傾向を見せていました。
ところが2015年に基礎控除額が大きく下がることになり、相続税の課税対象の拡大が予想されたことで「タワマン節税」が脚光を浴びることになりました。

例えば1億円でタワーマンションを購入すると、相続税評価額は2000-3000万円程度に止まります。
これは現金1億円を相続した場合には、額面で課税対象になるので、課税価格を低く抑えることが可能になっています。
このからくりは、相続税評価額においてマンションでは評価額に占める土地の価格の割合が低く、建物部分が相対的に大きくなるので評価額も全体的に下がるためです。

さらにマンション独自の固定資産税の計算方法にあります。
タワーマンションでは高層階ほど高値で取引される傾向が顕著です。
ところが固定資産税では建物全体の固定資産税を計算して、それを専有面積で割って税額を計算することになります。

ここでは眺望や売り出し価格などは一切関係ありません。
したがって高値の時価で購入しても、安い固定資産税の負担で済ませることができます。
しかしこのような節税は、高額な年収を持つ一部の金額が高いほど効果が高くなり不公平との声もあります。
年収が高額な一部の人だけが節税効果を享受できるのは不公平なため、2018年以降は固定資産税の計算方法が変更されています。
目安は30階を超える階で、それより上層では評価額が上昇するようになっています。

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